[비즈니스포스트] 부동산 시장의 ‘양대 축’ 국토교통부와 서울시가 집값 안정을 위한 주택 공급 확대 방안으로 재건축·재개발 규제 완화에 무게를 두려는 모습을 보인다.

다만 지방선거를 1년 가량 남겨둔 상황에서 공급 확대 방식을 둔 두 기관 사이에 신경전은 심화될 것으로 전망된다. 오세훈 서울시장 역점사업으로 민간 개발을 돕는 '신속통합기획'이 안착한 만큼 정부도 이를 의식해 파격 공공 재개발 계획을 내놓을지 주목된다. 
 
17일 정치권에 따르면 정부와 서울시 모두 주택 공급 확대에 방점을 찍었지만 그 방식을 두고는 온도차가 존재한다는 평가가 나온다. 정부는 공공 중심 재개발을, 서울시는 민간 재개발 활성화를 강조하고 있다.

야권의 오세훈 서울시장은 자신의 역점 사업인 신통기획을 중심으로 민간 주도 재개발 활성화를 강조하고 있다. 

신통기획은 서울시가 민간 주도 개발을 지원해 인허가 절차를 간소화하는 제도로 오 시장이 2021년 9월 도입했다. 일반적으로 평균 5년이 걸리는 신규 재개발 정비구역 지정 기간이 2년까지 줄어든다.

오 시장은 전날 취임 3주년 기자간담회에서 “신통기획이 공공재개발이나 재건축보다 효율적이고 신속하다”며 “어떤 제도가 유효한지 검증은 이미 이뤄졌고 공공재개발을 표방한 구역도 민간 재개발로 돌아서는 모습을 지켜봤다”고 설명했다.

그는 이밖에도 주택진흥기금 조성으로 정비사업을 지원해 주택 공급을 늘리겠다는 뜻을 내놨다. 10년 동안 2조 원을 마련해 민간투자 인센티브를 제공하고 연간 2500가구를 추가로 공급하겠다는 것이다.

반면 국토교통부는 공공 중심의 재개발 확대에 방점을 찍었다. 이를 위해 김윤덕 국토부 장관 후보가 강조한 것도 한국토지주택공사(LH)의 ‘적극적’ 개혁이었다.

LH는 국토부 산하 준시장형 공기업으로 토지와 도시 개발 및 정비, 주택 공급 및 관리 등을 맡는다. 그동안 주로 토지를 민간에 매각해 주택을 공급했는데 개혁 방향에 따라 사업구조 중심이 직접 개발 및 임대사업으로 옮겨갈 수 있는 셈이다.

김윤덕 후보는 지난 15일 장관 지명 뒤 첫 출근길에서 “(이재명 대통령에게) LH는 직원 문제를 떠나 구조적이고 판을 바꿀 수 있는 대규모 개혁을 염두에 두고 능동적이고 공격적으로 임해달라는 주문을 받았다”며 “수동적이기보다 적극적으로 했으면 좋겠다고 했다”고 말했다.
 
국토부와 서울시가 재건축·재개발 규제 완화도 고려하며 ‘공급확대’란 대전제에는 의견을 모았지만 세부 방식에서 미묘한 신경전을 벌이고 있는 셈이다. 

다만 오 시장과 정부가 강조하는 방식은 제각기 한계도 뚜렷한 것으로 평가된다.

신통기획은 도시정비 사업 활성화에 기여했지만 부동산 시장 상승의 단초를 제공한다는 비판이 나온다. 2022년 서울시장 선거 당시 오 시장 상대편 송영길 캠프도 이를 걸고 넘어졌다.

또한 ‘주택진흥기금’은 오 시장이 관련 부서 검토 결과 실현 가능하다는 긍정적 판단이 나왔다고 설명했지만 구체적 재원 마련 방안은 제시하지 않았다.

공공재개발은 LH 같은 경직된 공공부문 특성상 속도를 내기 어려워 속도감 잇는 공급 확대 효과를 기대하기는 쉽지않다. 최근 몇 년 사이엔 직원 투기와 철근 누락 사건에 신뢰도도 떨어졌다.

또 공기업이 민간에 토지를 매각하는 대신 직접 보유하며 개발·임대를 병행하는 방식으로 전환하면 부채가 늘어날 수 있다는 우려도 나온다.

부동산 시장의 양대 축의 이런 신경전은 정치 지형과 맞물려 앞으로 더욱 거세질 것으로 전망된다. 

오 시장은 지방선거가 1년 앞으로 다가온 시점에서 전날 기자간담회에서 최초 ‘5선’ 서울시장 도전 의사를 시사했다. 여당과 정부는 유일한 서울시장선거 본선 경험자 김민석 의원이 국무총리에 선임돼 유력 주자가 떠오르지 않은 상황에 놓여 있다. 
 
정부와 여당이 그만큼 오 시장을 의식해 획기적 공공 중심의 주택 공급을 내놓아야 할 필요성이 커진 셈이다. 

과거 문재인 정부가 추진한 공공 주도 재개발 정책이 성공을 거두지 못했던 점도 이재명 정부에게 부담으로 작용할 수 있다.

신통기획보다 3달 가량 앞선 2021년 2월 발표된 ‘3080+ 도심공공주택 복합사업’은 사유재산 침해 논란 등에 거센 반대에 부딪혔다. 선도사업 후보지를 중심으로 ‘3080공공주도반대연합회’도 꾸려졌고 신통기획으로 선회하는 사례도 많았다. 

이에 공공재개발이 지니는 한계를 벗기 위해 김윤덕 장관 후보자 언급대로 공격적으로 LH 개혁을 단행할 가능성도 높다.
 
재건축과 재개발을 준비하는 지역 주민은 국토부와 서울시의 힘겨루기에 촉각을 곤두세울 것으로 보인다.

공공 개발 대상지로 지정되고 정부 차원에서 교통이나 공공시설 등 파격적인 대규모 인프라 계획이 포함되면 사업성이 크게 달라질 수 있어서다.

신통기획 정책이 정부의 공공 개발 대책 강도에 따라 영향을 받을 가능성도 배제할 수 없다.

현재 법령 아래서는 국토부가 서울시의 신통기획과 관련해 직접적으로 규제할 정책 수단은 없다. 하지만 '민간 주도' 개발을 돕는다는 신통기획도 결국 서울시 지원 아래 이뤄져 기부채납과 소셜믹스 정책에 진통을 겪고 있어서다.

서울시에 따르면 6월 말 기준 신통기획 대상지로 선정된 곳은 총 122곳이다. 최근 용산구 신창동 29-1, 구로구 구로동 466, 동작구 신대방동 344-132, 동작구 상도동 201 등 8곳이 추가됐다.

국토부와 서울시 사이 신경전의 분수령은 6·27대책 이후 얼어붙은 주택시장 추이가 될 것으로 보인다. 

현재 부동산 시장은 주택담보대출 6억 원 이하 제한 등이 담긴 고강도 6·27대책 이후 ‘거래 절벽’ 상태다. 집값 상승세도 더뎌졌는데 한국부동산원에 따르면 7월 첫째 주 서울 아파트값 상승세는 2주째 둔화됐다.

당장의 집값 상승세는 둔화됐지만 거래를 유보한 것에 그치는 만큼 의미 있는 공급 대책이 뒤따르지 않는다면 다시 오름세가 재개될 수 있다는 시각이 많다.

국토부와 서울시가 정치적 이해관계에 따라 갈등을 빚은 것은 오래된 일이다. 노무현 정부 시절에는 이명박 서울 시장이 각을 세웠다.

여야와 상관 없는 경우도 있었다. 민주당 소속 박원순 서울시장은 문재인정부 시절 김현미 장관과 그린벨트 해제와 여의도 통개발 계획을 두고 극한 갈등을 빚기도 했다. 김환 기자